Artículo de Opinión.

Elaborado por: Camilo Méndez

Recientemente con la caída histórica de las ventas de los proyectos de vivienda nueva que llegó a niveles del 52% en el periodo de Enero a Abril de 2024 respecto a las ventas del mismo periodo registradas en el 2022 según Camacol y sumado al rezago en las iniciaciones de nuevos proyectos para venta que han contraído la oferta, se ha motivado la discusión frente a cómo desarrollar nuevos modelos de negocio que le permitan a las Pymes Constructoras mantener una fuente generadora de ingresos alternativa y no correlacionada a la velocidad en el otorgamiento de los créditos hipotecarios, subsidios o el ritmo de absorción de las ventas del mercado de vivienda residencial.

Alternativas a este modelo de negocio tradicional como el “Multifamily” o vivienda en renta de único propietario, el “Senior Living” enfocado en propiedades para el adulto mayor o el “Affordable housing” (un segmento equivalente a la vivienda VIS en Colombia pero enfocado a otorgar vivienda social en arriendo a población vulnerable), han sido una fuente de diversificación fundamental para desarrolladores y constructoras en otros países como Chile, Brasil o EE.UU. Sin embargo, cada una de estas estrategias de nicho tiene un nivel de especialización relevante que debe ser revisado con detenimiento para lograr proyectos rentables, deseables, escalables y sostenibles que atiendan las necesidades de cada segmento.

El modelo de Multifamily por ejemplo, ha sido uno de los activos más resilientes en pasadas crisis económicas, aún en ciclos cuando las tasas de interés son altas y las ventas de apartamentos se frenan, los proyectos Multifamily por el contrario aceleran su demanda por espacios en arriendo. En Colombia por ejemplo, según el DANE el porcentaje del total de personas que viven en arriendo es del 40,2% en 2024 frente al 39% de 2021, incrementando así la base de potenciales inquilinos para las unidades en arriendo producto de la dificultad de los constructores para realizar cierres financieros y de los compradores para ser propietarios de una vivienda.

Estas oportunidades vienen siendo capitalizadas en Colombia con el desarrollo de proyectos Multifamily de gran escala (mayores a 150 unidades) apalancados por inversionistas profesionales y banca tradicional, que buscan suplir parte de esta demanda en los próximos años. Sin embargo, hay que considerar otros sub-grupos de Multifamily de menor escala como los Single-family que son propiedades de única unidad residencial en arriendo y los Small and Medium Multifamily (SMMFs) que son propiedades que van desde las 2 a las 100 unidades residenciales en arriendo de único propietario y operador. En el mercado norte-americano por ejemplo estas últimas superan el 54% del total del mercado Multifamily del país y son la principal fuente de generación de vivienda asequible en los EE.UU por sus tarifas competitivas frente a los “Large scale Multifamily”.

En resumen, los problemas muchas veces nos retan a pensar fuera de la caja y muchas veces son una fuente de inspiración de nuevas ideas para adaptarnos a los cambios del entorno. En este sentido, la construcción de nuevos ecosistemas que fortalecen la especialización alrededor de estos nuevos modelos de negocio, la creación de nuevas alternativas de financiación y la evangelización de nuevos modelos disruptivos son el camino que nos permitirá ser más resilientes a nuevas crisis y sortear mejor los ciclos económicos a partir de la diversificación.

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